Indice du coût de la construction loyer

En cas de renouvellement du bail commercial

Pour les baux venant à renouvellement, la loi du 5 janvier 1988 dit « que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel (et non l’indice moyen des quatre trimestres) mesurant le coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Enquêtes Économiques (INSEE) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculé sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ».

Pour le calcul du taux de variation, il faut retenir deux indices :

• celui publié lors de la conclusion du bail ;
• celui publié à l’expiration dudit bail.

Les parties peuvent librement fixer dans le bail le trimestre qui doit servir de référence.

Supposons un bail à expiration le 4ème trimestre 2005. Si l’indice de référence publié dans le bail expiré est le 4ème trimestre 1996, l’indice de variation est : 1362 : 1047 = 1,3008596. C’est cet indice qu’il convient de retenir.

Par application, un loyer de 1 600 € ne peut excéder, lors de son renouvellement, 2081.37€, soit :
1 600 x 1,3008596

Si aucune modification notable n’est apportée à la valeur locative ou dans les conditions d’exploitation. Le déplafonnement pour la fixation du prix du bail à renouveler peut être invoqué en hausse ou en baisse, dans le cas, notamment, d’une modification des facteurs locaux de commercialité, de la dé-spécialisation consentie, etc…

Indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2005 et moyenne associée des quatre derniers indices publiés par l’INSEE (JO du 07/04/06) (tableau récapitulatif des indices publiés par l’INSEE depuis le 1er trimestre 1994)
ANNÉE	Premier trimestre	MOYENNE premier trimestre	deuxième trimestre	MOYENNE deuxième trimestre	troisième trimestre	MOYENNE troisième trimestre	Quatrième trimèstre	MOYENNE quatrième trimestre
1994	1016	1015 ,25	1018	1016,75	1020	1017,50	1019	1018,25
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017,75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,50	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1067	1055,00	1068	1060,75
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1279.75	1278	1273,25	1332	1289
2006	1362	1312.00

Ne pas confondre « renouvellement » du bail avec « révision triennale ». Dans le cas d’une révision triennale, l’augmentation se calculera en retenant l’indice trimestriel publié 3 ans avant, soit :

– indice au 1er trimestre 2006 : 1362 (indice nouveau)

– indice au 1er trimestre 2003 : 1183 (indice ancien)

d’où :

indice nouveau – indice ancien

1362 – 1183

________________
x 100 = % d’augmentation, soit :
______________
x 100 = 15.131%
indice ancien

1183

Le nouvel indice (1362) est en hausse de 7.24% par rapport à celui du 1er trimestre 2005, en hausse de 15.131 % par rapport à celui du 1er trimestre 2003 et de 30.08 % par rapport à celui du 1er trimestre 1997.

Baux d’habitation : depuis le 1er janvier 1995, la révision des loyers des baux d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation, régis par la loi du 6 juillet 1989, s’opère par référence à la valeur moyenne de l’indice national calculée sur quatre trimestres.

A compter du 1er janvier 2006 la révision des loyers dans le parc locatif privé doit être calculé avec l’indice de référence des loyers ( IRL) qui se substitue à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction.

Au 1er trimestre 2006, la moyenne des 4 derniers indices s’établit à 1 312.00. Pour les logements du secteur libre, cela se traduit par une hausse annuelle des loyers révisés sur cette base de 3.85% la lecture du tableau ci-dessus vous indique, depuis 1995, à la fois les valeurs successives des indices et celles des moyennes associées, calculées sur une base 100 au 4ème trimestre 1953.

Source ODPE C12a – Août – Septembre 2006