Indice du coût de la construction loyer

En cas de renouvellement du bail commercial

Pour les baux venant à renouvellement, la loi du 5 janvier 1988 dit « que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel (et non l’indice moyen des quatre trimestres) mesurant le coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Enquêtes Économiques (INSEE) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculé sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ».

Pour le calcul du taux de variation, il faut retenir deux indices :

  • celui publié lors de la conclusion du bail ;
  • celui publié à l’expiration dudit bail.

Les parties peuvent librement fixer dans le bail le trimestre qui doit servir de référence.

Supposons un bail à expiration le 4ème trimestre 2005. Si l’indice de référence publié dans le bail expiré est le 4ème trimestre 1996, l’indice de variation est : 1362 : 1047 = 1,3008596. C’est cet indice qu’il convient de retenir.

Par application, un loyer de 1 600 € ne peut excéder, lors de son renouvellement, 2081.37€, soit :
1 600 x 1,3008596

Si aucune modification notable n’est apportée à la valeur locative ou dans les conditions d’exploitation. Le déplafonnement pour la fixation du prix du bail à renouveler peut être invoqué en hausse ou en baisse, dans le cas, notamment, d’une modification des facteurs locaux de commercialité, de la dé-spécialisation consentie, etc…

Indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2005 et moyenne associée des quatre derniers indices publiés par l’INSEE (JO du 07/04/06)
(tableau récapitulatif des indices publiés par l’INSEE depuis le 1er trimestre 1994)

ANNÉE

Premier
trimestre

MOYENNE premier
trimestre

deuxième trimestre

MOYENNE
deuxième
trimestre

troisième trimestre

MOYENNE
troisième
trimestre

Quatrième trimèstre

MOYENNE
quatrième
trimestre

1994

1016

1015 ,25
1018
1016,75
1020
1017,50
1019
1018,25
1995
1011
1017,00
1023
1018,25
1024
1019,25
1013
1017,75

1996

1038
1024,50
1029
1026,00
1030
1027,50
1046
1035,75

1997

1047
1038,00
1060
1045,75
1067
1055,00
1068
1060,75

1998

1058
1063,25
1058
1062,75
1057
1060,25
1074
1061,75

1999

1071
1065,00
1074
1069,00
1080
1074,75
1065
1072,50

2000

1083
1075,50
1089
1079,25
1093
1082,50
1127
1098,00

2001

1125
1108,50
1139
1121,00
1145
1134,00
1140
1137,25

2002

1159
1145,75
1163
1151,75
1170
1158,00
1172
1166

2003

1183
1172,00
1202
1181,75
1203
1190,00
1214
1200,50

2004

1225
1211,00
1267
1227,25

1272

 1244,50

 1269

1258,25 

2005
1270
1269,50
1276
1279.75
1278
1273,25
1332
1289
2006
1362
1312.00

Ne pas confondre « renouvellement » du bail avec « révision triennale ». Dans le cas d’une révision triennale, l’augmentation se calculera en retenant l’indice trimestriel publié 3 ans avant, soit :

– indice au 1er trimestre 2006 : 1362 (indice nouveau)

– indice au 1er trimestre 2003 : 1183 (indice ancien)

d’où :

indice nouveau – indice ancien

1362 – 1183

________________
x 100 = % d’augmentation, soit :
______________
x 100 = 15.131%
indice ancien

1183

Le nouvel indice (1362) est en hausse de 7.24% par rapport à celui du 1er trimestre 2005, en hausse de 15.131 % par rapport à celui du 1er trimestre 2003 et de 30.08 % par rapport à celui du 1er trimestre 1997.

Baux d’habitation : depuis le 1er janvier 1995, la révision des loyers des baux d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation, régis par la loi du 6 juillet 1989, s’opère par référence à la valeur moyenne de l’indice national calculée sur quatre trimestres.

A compter du 1er janvier 2006 la révision des loyers dans le parc locatif privé doit être calculé avec l’indice de référence des loyers ( IRL) qui se substitue à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction.

Au 1er trimestre 2006, la moyenne des 4 derniers indices s’établit à 1 312.00. Pour les logements du secteur libre, cela se traduit par une hausse annuelle des loyers révisés sur cette base de 3.85% la lecture du tableau ci-dessus vous indique, depuis 1995, à la fois les valeurs successives des indices et celles des moyennes associées, calculées sur une base 100 au 4ème trimestre 1953.

Source ODPE C12a – Août – Septembre 2006

La traduction financière : un domaine particulièrement sensible !
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